1 TEMMUZ 2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİREN TÜRK BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİ

Değerli Müvekkillerimiz,
12 Temmuz 2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) yer alan iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin olan bazı hükümlerin uygulanmasının 8 yıl süre ile ertelenmiştir.
Yürürlük tarihi ertelenen hükümler ile ilgili olan hususlarda, Borçlar Hukukuna hakim olan sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağı, bu konuda hüküm bulunmaması durumunda ise 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu (“Mülga Kanun”) hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiştir. Ancak getirilen düzenleme şartlara bağlanmış olup bunlar; kiracının tacir veya tüzel kişi olması ve sözleşmenin iş yeri kirasına ilişkin olmasıdır.
İlk olarak tacir veya tüzel kişi özelliğine haiz olanları göz önünde bulundurursak, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) uyarınca tacir sayılan kişiler ile anonim şirketler, limited şirketler, komandit şirketler, kolektif şirketler, kooperatifleri, dernekler, vakıflar, kamu idareleri ve kamu kurumları ilk şartı taşımaktadırlar. Ancak TTK’nun 12’inci maddesinin 3’üncü bendinde düzenlenen üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olan kişiler ile adi ortaklıklar ve aynı kanunun 15’inci maddesinde düzenlenen esnaflar hükümlere ilişkin getirilen ertelemeden yararlanamamaktadır.
İkinci şart ise sözleşmenin iş yeri kirasına ilişkin olması gerektiğidir. TBK’da ‘iş yeri’nin tanımı yapılmamıştır. Ancak doktrindeki baskın görüş işyerini, kişinin ticari, sınai, ekonomik ve mesleki faaliyetlerini yürüttüğü yer olarak tanımlamaktadır. Ayrıca erteleme söz konusu olan hükümler bakımından, kiralanan yerin çatılı işyeri olup olmamasının bir önemi yoktur. İki durum da bu kapsamda yer almaktadır. Çünkü Kanun’da ‘iş yeri’ kirasından bahsedilmiş olup, çatılı işyeri ayrıca belirtilmemiştir.
1 TEMMUZ 2020 İTİBARİYLE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK OLAN MADDELER:

MADDE 323 – Kira İlişkisinin Devri: İşbu hüküm ile kiracı, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kiraya verenin yazılı onayını alarak kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredebilecektir. Bu durumda üçüncü kişi, kira ilişkisinde kiracı sıfatını kazanacaktır. Ancak yine de kiraya veren, haklı sebeplerin varlığı halinde kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınabilecektir. Ayrıca devir sonrasında eski kiracı, devralan ile birlikte en fazla 2 yıl süre ile kiraya verene karşı müteselsilen sorumlu olacaktır. Ancak erteleme süresi boyunca (1/7/2012 - 1/7/2020 tarihleri arasında) kira sözleşmelerindeki kanunun emredici kurallarına aykırı olmayan hükümler dikkate alınmalı ve sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde Mülga Kanun’un 249’uncu maddesine veya Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (“GKHK”) 12’inci maddesine bakılmalıdır.
TBK’nun 323’üncü maddesi, Mülga Kanun’un 259’uncu maddesi benzerlik göstermekte olup Mülga Kanun’da da kiracı üçüncü kişiye kiralananı kiralayabilmekte ya da aralarındaki kira ilişkisini üçüncü kişiye devredebilmekte idi. Bunu yapabilmenin ön koşulu ise kiraya verene zarar verecek bir değişimin olmamasıydı. GKHK 12’inci maddesine göre ise, aksi kararlaştırılmadıkça kiracı kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut kullanım hakkını başkasına devredemezdi. Bu hükme göre kiraya verenin yazılı onayının alınmasına da gerek yoktu. Ancak TBK’nun 323’üncü maddesi ile getirilen düzenleme ile kira ilişkisinin üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda kiraya verenin onayının alınması gerekmektedir; ancak kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın bu onayı vermekten kaçınamayacaktır. Bunun yanı sıra, kira ilişkisini devreden, kira ilişkisini devralarak kiracı sıfatını kazanan kişi ile 2 yıl süreyle müteselsil sorumlu olacaktır.

MADDE 325 – Kiralanan Yerin Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesi:İşbu madde ile kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi düzenlenmiş olup bu hükmün karşılığı Mülga Kanun’da bulunmamaktadır. Getirilen düzenlemeye göre, kiralananın erken tahliyesi durumunda, kira sözleşmesinin sona ermemekte ve bu nedenle kiracının makul bir süre boyunca kira bedelini ödemesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatları uyarınca makul sürenin ortalama 3-4 ay olduğunu kabul etmekte olup tazminatın da bu süre ile sınırlı olduğu yönünde görüşü hakimdir.
Ayrıca, kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka bicimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

MADDE 331 – Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih: İşbu madde ile önemli sebeple olağanüstü fesih hali düzenlemiş olup bu hak, kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi koşuluyla (diğer bir ifadeyle, önemli sebebin varlığı aranır) hem kiracıya hem de kiraya verene tanınmıştır. Kira ilişkisinin çekilmez hale gelme sebebi kiraya verenin şahsından kaynaklanan sübjektif bir sebep olabileceği gibi, şahsından kaynaklanmayan objektif bir sebep de olabilecektir. Ancak bu sebepte kiraya verenin bir kusurunun bulunmaması gerekmektedir. Mülga Kanun’da bu şekilde bir fesih yapılabilmesi için kiralananın taşınmaz olması şartı aranmaktaydı.
Ayrıca TBK’da yer alan hükme göre, önemli sebeple fesih halinde önemli sebebin varlığını mahkeme takdir eder ve tazminata hükmeder. Mülga Kanun’un 264’üncü maddesinde de benzer bir düzenlemeye yer verilmişti. Bu hükme göre, tazminat sözleşmeyi fesheden tarafa yüklenmişti ve kira süresinin 1 yıldan fazla olması halinde de bu tazminat bedeli 6 aylık kira bedelinden az olmamalıydı.

MADDE 340 – Bağlantılı Sözleşme: İşbu madde ile kiraya verenin kötü niyetle, kiracıya, kira sözleşmesi dışında başkaca borçlar yüklemesi yasaklanmıştır. 1 Temmuz 2020 tarihinden sonra bağlantılı bir sözleşme yapılırsa, herhangi bir uyuşmazlık durumunda bu sözleşme geçersiz sayılacaktır ve kira sözleşmesi ayakta kalmaya devam edecektir. Bağlantılı sözleşme yasağının uygulanabilmesi için belli başlı şartların sağlanması gerekmekte olup bunlar;
1) Kiracı, bağlantılı sözleşme ile kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkili olmayan bir borç altına girmeli,
2) Kira sözleşmesinin yapılması veya devamı, kiracı ile kiraya veren arasında veya kiracı ile üçüncü kişi arasında imzalanacak sözleşmeye bağlanmak istenmeli,
3) Bağlantılı sözleşme kiracının yararına olmamalıdır.
Ayrıca TBK 340’ıncı maddesinin gerekçesinde bağlantılı sözleşme yapma yasağı yalnızca kira sözleşmelerinin taraflarını değil, üçüncü kişileri de kapsadığı açıkça belirtilmiştir. TBK’nun bu hükmü emredici hukuk kuralı olup ‘bileşik sözleşme’ olarak çıkmaktadır. Buna karşı, Mülga Kanun ve GKHK’da bağlantılı sözleşme düzenleme yasağı öngörülmemiştir.

MADDE 342 – Kiracının Güvence Vermesi: İşbu madde ile kiraya verene, kiracıdan güvence isteyebilme imkanı tanınmıştır. Ancak, kiraya veren tarafından talep edilebilecek güvence miktarı 3 aylık kira bedelini geçemeyecektir.
Güvence, para ya da kıymetli evrak olabilecektir. Ancak kiracının para olarak güvence vermesi durumunda bu para, kiraya verenin rızası olmaksızın bankadan alınamayacaktır. Güvence bedelinin vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekmekte olup kıymetli evrak verildiyse de bankaya depo edilmesi zorunludur. Taraflar bu hükmün aksini kararlaştıramayacakları gibi bu konuda yapılan sözleşmeler de hükümsüzdür.
Kanun koyucu bankanın güvenceyi geri verebilmesi için tarafların rızalarını veya kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararı şartı aramaktadır. Buna karşı, Mülga Kanun ve GKHK’da bu şartın taşınması aranmamakta idi.
Ek olarak, işyeri kira sözleşmelerinde güvenceye faiz uygulanmayacağına dair bir düzenleme bulunsa bile sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi sonrasında kiracı, kiraya verenden bu maddeye göre faiz talebinde bulunabilecektir.

MADDE 343 – Kira Bedeli: İşbu düzenleme uyarınca, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiraya verenin kiracı aleyhine kira bedeli haricinde başkaca bir değişiklik yapamayacaktır. Fakat bu hüküm, sözleşmenin süresinin uzaması halinde yeni ekonomik şartlara göre kira bedelinin düzenlenmesi imkanını sağlamaktadır. Mülga BK ve Mülga GKHK'da da benzer düzenlemeler bulunmaktaydı. Bu nedenle TBK'nun 343'üncü maddesinin 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olması uygulamada bir değişiklik yaratmayacaktır.

MADDE 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi: İşbu madde ile kira bedeli ve kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmiştir. Buna göre, kira artışı bir önceki yılın TÜFE rakamlarını geçemeyecektir. Ayrıca sözleşmede kira bedeli olarak olarak yabancı para kararlaştırılmışsa da 2018 yılının Eylül ayında yayınlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi gereği olarak belirli bir kur üzerinden ödeme yapılmak zorundadır.

MADDE 346 – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı: İşbu madde ile düzenlenen kiracı aleyhine düzenleme yasağı uyarınca kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlanmıştır; kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir.
Ayrıca, muacceliyet kaydının ve ceza koşulu içeren hükümlerinde kesin hükümsüz olduğu da madde metni devamında düzenlenmiştir.

MADDE 354 – Dava Sebeplerinin Sınırlılığı: Mülga Kanun’unda dava sebeplerinin sınırlılığına ilişkin bir hükme yer verilmemişti. Ancak TBK’da yapılan düzenleme ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde sınırlı sayı ilkesi kabul edilmiştir. Buna göre; TBK’nın 350’inci, 351’inci ve 352’inci maddelerinde gösterilen sebeplerin varlığı halinde dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi mümkündür. Bu düzenleme kaynağını GKHK’den almaktadır.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bilgilerinize,
DEDEOĞLU & BALABAN HUKUK BÜROSU